韩国连祭24次打房政策 房价不降反升引民怨

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    韩国总统文在寅2017年上任至今祭出24次打房政策,但房价及租屋价格不降反升,市场供不应求,首尔市房价近3年涨逾50%,成为文在寅政府支持率大跌主因之一。图/新华社(photo:UDN)
    韩国总统文在寅2017年上任至今祭出24次打房政策,但房价及租屋价格不降反升,市场供不应求,首尔市房价近3年涨逾50%,成为文在寅政府支持率大跌主因之一。图/新华社(photo:UDN)

    韩国总统文在寅2017年上任至今祭出24次打房政策,但房价及租屋价格不降反升,市场供不应求,首尔市房价近3年涨逾50%,成为文在寅政府支持率大跌主因之一。

    针对外界关切的炒房议题,台湾的中央银行日前宣布选择性信用管制,行政院也提出5大打炒房措施并启动相关修法。以韩国而言,3年前开始针对炒房及居住问题接连祭出多次政策,但房价却不降反升,显示政府在抑制措施及市场机制间的平衡须审慎评估。

    前韩国总统朴槿惠在任期间,因房市低迷,决定松绑房地产法规,却造成房地产市场泡沫化,这也是文在寅所属的共同民主党当时做为在野党批评朴槿惠政权的主因之一。

    文在寅上任后,宣示遏制房价上涨,并强化租客权益措施,改善无房产族群居住状况的目标。先是透过提高房产税、综合所得税、买卖交易税,并将热门地区划定为限购、限贷区等方式,希望抑制炒房投机行为;之后又增订房东调涨租金限制,希望同时压低房租价格。

    政府原意是在减少投资客买房需求,使供给大过需求,进而促使房价降低,却没想到调涨税率不仅让持有房产的屋主陷入「税金地狱」,往年缴税截止前因屋主将房产脱手的季节性房价下跌期消失,房价反因屋主筹措税金需求提高而走扬。

    韩国特有的租屋制度「传贳」状况也是如此,传贳是指房客支付房屋总价的5到8成给房东做为押金,签订2年以上长期租约,租赁期间不需再支付房租,租约到期后可取回全额押金,房东则以押金存入银行的利息或投资收益取代房租,但在房价、赋税成本飞涨同时,租金自然也跟着水涨船高。

    雪上加霜的是,韩国中央银行今年因应2019冠状病毒疾病(COVID-19,新冠肺炎)降息,银行利息减少,传贳收益不如以往,也让许多房东干脆把房子收回来自己住,传贳物件大大减少,无壳蜗牛族能否找到传贳物件成为一大问题,更遑论僧多粥少状况下飞涨的押金负担。

    供给减少使传贳市场交易惨淡,房地产买卖市场则出现「恐慌购买」的状况,包括部分传贳租屋者转而考虑买房,预期房价一升不复返的青壮年族群也抱持「再贵也要赶快买」的心态。

    一名住在首尔的30多岁韩国上班族近期就因此烦恼不已,由于房贷额度受限,手头上的存款加上贷款最多也只买得起6亿韩元(约新台币1550万元)的房子,要找到满意的物件实属不易,但因觉得「未来只会越来越贵」,只能再想办法赶快多筹点钱。

    根据不动产情报业者「不动产114」日前发布调查,近7成受访者预期2021上半年房价将持续上扬,预期传贳价格将持续上升占比则达到77.5%。

    多数民众认为,首尔等首都圈地区供给本就不足,而政府祭出的措施不但未抑制不必要的需求,反而刺激民众购屋;限购、限贷地区的划定,也使原本房价较低而未受限制的地区房价升高,高房价出现从首尔、首都圈,逐渐向非首都圈地区蔓延的状况。

    日前获文在寅内定为新任国土交通部长的首尔住宅都市公社社长卞彰钦,上任后首要之务势必是处理房价问题,目前初步规划以高密度开发地铁站周遭、提升都心住宅供给的方式因应,但实际作法及成效如何尚待观察。