广东最大 P2P 疯狂炒房：名下房产 1056 套 还有两块地皮

[CathyHuang]

2018 年，知名 P2P 平台小牛在线爆发大规模逾期。

2021 年 1 月 13 日，深圳市公安局南山分局通报称小牛资本涉嫌非法吸收公众存款，已于 1 月 8 日依法立案侦查。

5 月 6 日，深圳市公安局南山分局通过微信公众号 " 深圳南山公安 " 发布了最新关于小牛资本集团有限公司（以下简称 " 小牛资本 "）涉嫌非法吸收公众存款案的情况通报。

通报显示，小牛资本目前已累计冻结涉案账户 663 个，追缴资金 1.4 亿余元人民币，查封涉案房产 1056 套，冻结涉案公司股权 9991 万股。

查封房产 1056 套，其中 944 套

5 月 6 日，南山区公安局公布的信息显示，目前正持续加大对小牛资本涉嫌集资诈骗、非法吸收公众存款案的侦办和追赃挽损力度，同时已查封了小牛资本 1056 套房产，同时还追缴资金 1.4 亿元、冻结涉案公司股权 9991 万股。

来源：深圳南山公安局

从公安局的通报来看，在追赃之中，小牛资本最值钱的可能就是这 1056 套房产了。毕竟如今一套一线城市房产，动辄就要成百上千万，同时还有两块未开发的土地。

但细看发现，1056 套房产中，竟有 944 套商铺。

近年来，大多数商铺早已没有 " 一铺养三代 " 的功能，反倒是租金在降，转手不容易。

以小牛资本商铺分布最集中的广州为例，据 wind 数据显示，2018 年 8 月至 2020 年 8 月，广州二手商铺挂牌均价较稳定，多在 41000~45000 元 / 平方米之间浮动，也就是说，即便小牛资本想在事发后将商铺出手 " 跑路 "，短时间内也无法卖出好价格。

而广州商铺的平均租金更是从 2013 年之后就出现了一大波下滑，据 wind 数据，2013 年 1 月时，广州商铺平均租金还在 7.56 元 / 日 . 平方米，之后便一路震荡下滑，到 2013 年 12 月已经到了 5.56 元 / 日 . 平方米，2013 年到 2016 年一直在 4~6 元 / 日 . 平方米左右徘徊，2017 年到 2018 年前三季度更是进一步降低至 3~4 元 / 日 . 平方米，直到 2018 年 9 月后才开始回升。也就是说，在小牛资本吸收公众存款来 " 买房 " 的那几年，他们买的商铺租金收益实际上是不断下滑的。

同时，小牛资本在一线城市的住宅仅有深圳 3 套，广州 108 套；而两处土地一个位于哈尔滨，一个位于湖南的汉寿县，这里的土地显然也没有一线城市值钱。

关联公司管理的 108 套住宅无法

值得注意的是，2020 年 7 月，裁判文书网公布了一则小牛资本的一家关联公司——小牛生泉投资管理有限公司在广州房屋买卖纠纷的相关细节：

来源：中国裁判文书网

据中国证券报，在 2014 年时，广东利海集团有限公司（下称利海公司）把旗下开发的广州市白云区利海绿洲花园三期项目抵押给了第三方越秀实业获得了委托贷款，而深圳市小牛稳盈五号投资企业（有限合伙）（为小牛资本旗下公司，以下简称小牛投资企业）收购这一项目后，利海公司就用这笔钱还上贷款。

前述判决书显示，小牛投资企业这一次收购资产总计建筑面积 5165.16 平方米，共 108 套商品房，其中小户型 105 套，大户型 3 套，收购价总金额人民币 5939 万元。

在小牛投资企业支付 5000 万元首期款之后，利海公司也顺利还上了贷款，2014 年 12 月 13 日，利海公司将 108 套房屋移交小牛生泉接收。108 套房屋现由小牛生泉管理使用，其中有 78 套房屋已办理了预告登记，剩余 30 套房屋只办理了网签手续，尚未办理预告登记。

不过，小牛投资企业在付出真金白银之后，一直无法实现

。

针对小牛生泉要求办理涉案房屋产权转移过户问题，二审法院不予支持。二审法院在裁判书中表示，本案系以物抵债而衍生的房屋买卖合同纠纷，而非业主直接向开发商购买物业所致纠纷。依据广州市规划和自然资源局在该案中的复函内容，利海公司作为案涉房屋的开发建设者，至今仍欠缴该房屋所在楼盘的土地出让金及违约金，也未依据《不动产登记暂行条例实施细则》的相关规定对案涉房屋所在的整栋楼向房地产登记机关申请办理首次登记，因此利海公司能否取得案涉房屋的所有权，目前尚处于不确定状态。而且小牛投资企业与利海公司签订的《收购协议》也约定案涉房屋过户的前提是由利海公司对案涉房屋进行确权。

今年 2 月 10 日，广东省高级人民法院再次驳回了小牛生泉的再审申请。

因此，在无法过户的情况下，小牛生泉虽然管理着这 108 套住宅，但无法实现交易。同时，小牛投资公司买下的这 108 套住宅也不是在广州的核心区域，按照 5165.16 平方米、总金额人民币 5939 万元计算，小牛投资公司的购买的均价约为每平方米 1.15 万元。

据了解，当初利海公司开发的利海绿洲花园现在名叫托斯卡纳，按照某中介平台显示的数据，该项目 4 月均价为每平方米 3.16 万元。若按此计算，目前这部分房产价值约为 1.63 亿元。

据启信宝显示，小牛生泉是小牛资本的关联企业，小牛资本的监事彭最鸿在小牛生泉担任总经理、执行董事、法定代表人，同时持股 0.95%。

据小牛在线官网介绍，小牛资本成立于 2012 年，旗下平台包括小牛普惠、小牛在线、小牛新财富、小牛投资和牛鼎丰科技；涉及普惠金融、财富管理和投资管理业务。

其中，小牛在线于 2013 年 6 月成立，是广东最大的 P2P 平台之一，产品收益介于 5%-11.4% 之间，被立案时累计注册人数超 600 万，累计成交额已达 1171 亿元，借贷余额 104.2 亿元。

2018 年小牛在线爆发大规模逾期。据相关投资者反馈称，早在 2015 年底，小牛在线线下清理 P2P 公司的理财门店时，就曾遭遇重大危机，线下资产端大量人员处于放假状态，而线上还在大量发标。

2020 年 5 月 9 日，小牛在线在公众号发布文章称，相关产品将启动良性退出，并高调承诺退出期间，平台股东及高管不跑路、不失联、不撤资，与全体出借人共进退。

次日，深圳市南山区互联网金融风险专项治理工作领导小组办公室、深圳市公安局南山分局成立联合工作组，督促小牛在线平台必须切实负担起公告清退和化解风险的主体责任，加强与出借人的有效沟通，保障出借人合法权益。

2020 年 6 月 8 日，深圳市公安局南山分局发通告称，发现部分从业人员利用职务之便侵占借款人还款且未归还公司，犯罪嫌疑人阮某圆已于 5 月 27 日抓获。

小牛在线公众号发布的最新一篇文章是在 2021 年 1 月 12 日，当时公开了退出进展，表示自 2020 年 5 月 9 日宣布退出以来，平台已经启动第十期兑付工作，良性退出以来累计兑付 2.38 亿元。这也就意味着，平台退出半年多以来，其兑付比例仅为 2.28%。

2021 年 1 月 13 日，深圳市公安局南山分局发布通报称小牛资本涉嫌非法吸收公众存款，已于 1 月 8 日依法立案侦查。1 月 16 日，对彭铁等 63 位犯罪嫌疑人依法采取刑事强制措施并冻结相关账户。