超 200 亿拟拿下恒大物业控制权,合生创展什么来头?

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    10 月 4 日,有知情人士对媒体透露称,合生创展集团(00754.HK)拟收购恒大物业(06666.HK)约 51% 股份,并获得其控制权。合生创展集团给恒大物业的估值超 400 亿港元。

    红星资本局注意到,当天,中国恒大(03333.HK)、恒大物业、合生创展集团均在港股盘前发布公告宣布短暂停牌,待刊发相关公告。

    和恒大相比较,合生创展集团的名字听起来相对陌生。那么,这家能 " 吃下 " 恒大物业的公司,到底是什么来头?

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    资料图 图片来源:IC photo

    三家上市公司短暂停牌

    知情人士:恒大物业 51% 股份将被收购

    自恒大陷入危机以来,关于恒大物业出售的消息不断,传闻中的接盘方已经换了几家,碧桂园服务(06098.HK)也曾是 " 绯闻对象 " 之一。

    不过,在今年 9 月,碧桂园服务执行董事、总经理李长江公开表示:" 我们确实与恒大物业接触过,但价格没谈拢。"

    而在 10 月 4 日港股盘前,中国恒大、恒大物业与合生创展集团(以下简称 " 合生创展 ")都发布了短暂停牌公告。

    其中,中国恒大和恒大物业都在公告中称,自 10 月 4 日上午 9 时短暂停止买卖,有待刊发一份相关公告。

    与此同时,合生创展也在公告中宣布短暂停止买卖,以待刊发一份关于其主要交易的公告," 本公司在该交易下同意收购一家在联交所上市之公司的股份 "。

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    截图自合生创展的公告

    尽管尚未透露相关信息,但市场消息普遍猜测称,合生创展将收购恒大物业的相关股权。

    有知情人士对财联社透露称,此次停牌确实涉及恒大物业相关股权的出售,收购方正是合生创展。目前,中国恒大及许家印家族合计持有恒大物业约 60% 股权,预计将出售大部分,仅保留少量权益。

    另有媒体报道称,合生创展拟收购恒大物业约 51% 股份,获恒大物业的控制权。其中,合生创展给恒大物业的估值超 400 亿港元。

    值得一提的是,恒大物业在 2020 年 12 月上市,距今尚未满一年时间。根据相关规定,其控股股东自交易日起 6 个月内不得以任何方式处置所持公司股票,自前述 6 个月届满之日起 6 个月内,不得丧失控制权。

    " 恒大物业上市不到一年,如要出售控股权,需要港交所同意,这次转让控股权是经过港交所同意的。"前述知情人士对媒体称。

    红星资本局注意到,以 9 月 30 日的收盘价 5.12 港元 / 股计算,恒大物业的总市值约为 553 亿港元。

    10 月 4 日,除了暂停买卖的中国恒大、恒大物业外,恒大汽车(00708.HK)一度涨超 34%,最终以 3.9 港元 / 股收盘,涨 29.139%。

    接盘方什么来头?

    曾被夸是 " 地产航母 ",后逐渐掉队

    和恒大相比,合生创展的名字听起来相对陌生,但它却曾是房地产行业不折不扣的老大哥。

    据合生创展官网,其于 1992 年在香港成立,1998 年在联交所主板上市。目前,合生创展已在全国成功开发近百个项目,累计开发面积超 3000 万㎡。

    据媒体报道,早在 2004 年,合生创展成为首家年销售额突破百亿的房地产公司,一度被王石夸赞为 " 地产航母 ",也是 " 华南五虎 " 中首屈一指的老大。(注:华南五虎,指的是合生创展、碧桂园 ( 02007.HK ) 、中国恒大、富力地产 ( 02777.HK ) 、雅居乐集团 ( 03383.HK ) )

    不过,好景不长,由于合生创展效仿港资房企 " 高溢价、多囤地、慢周转 " 的经营模式,在规模上逐渐掉队。到 2013 年,合生创展甚至跌出了房地产企业 50 强之列。

    早在 2013 年,就有咨询公司高管对媒体评价称," 这几年,房地产主流模式是‘高周转、高杠杆、轻资产’,采取这种模式的都获得了突飞猛进的发展;但合生创展还是坚持那一种模式,这一直被业内诟病为‘不合时宜’。"

    以合生创展旗下的京津新城项目为例,据媒体报道,合生创展累计投入约 200 亿元,但由于天津城市建设的重点东移," 京津新城 " 被彻底遗忘,甚至因销售不畅被称为亚洲最大的 " 空城 "。

    图据合生创展官网

    红星资本局发现,在今年上半年,合生创展在地产板块的合约销售额约为 212.27 亿元,而中国恒大同期的合约销售额约为 3567.89 亿元。

    不过,在 " 三道红线 " 的规则之下,合生创展全线 " 绿档 ":剔除预收款后的资产负债率为 63%,净负债率为 66%,现金短债比为 1.45。

    目前,合生创展的业务已经不再局限于房地产领域,而是由五大板块构成,分别是地产、商业、基建、合生活、投资。

    总的来看,合生创展在今年上半年的营收为 160.74 亿港元,同比增长 49.71%;归母净利润为 56.32 亿港元,同比增长 10.4%。

    其中,地产板块贡献的营收约为 64.83 亿港元,约占总营收的 40%;投资板块贡献的营收约为 50.07 亿元,约占 31%;另外,商业、基建、合生活分别贡献营收 20.26 亿港元、14.02 亿港元、11.56 亿港元。

    " 地产二代 " 接班后看重投资?

    毕业于人大,金融专业出身

    从今年上半年的营收结构来看,投资已经逐渐成为合生创展的第二条大腿。而红星资本局注意到,投资板块是在 " 地产二代 " 朱桔榕接班以后逐渐发展起来的。

    2020 年 1 月,合生创展内部进行权力交棒,创始人朱孟依把权力下放给女儿朱桔榕,由她来接任合生创展的董事会主席。

    公开资料显示,朱桔榕出生于 1989 年,毕业于中国人民大学金融学专业。她于 2008 年进入合生创展工作,先后担任总裁助理、执行董事、常务副总裁、董事会副主席等职务。

    *(photo:MyZaker)

    朱孟依和朱桔榕,截图自合生创展财报

    " 朱女士具有扎实的投资及管理经验。" 这是合生创展在财报内给予朱桔榕的评价。

    而就在朱桔榕正式接手后不到半年,2020 年 6 月 30 日,合生创展发布公告称,董事会认为已具备相关条件,决定正式把股权投资业务纳入作为主要业务活动之一。

    " 股权投资业务,特别是高新科技、医疗科技类股权投资,是本集团未来战略中重要组成部分,董事会相信高新科技将成为未来全球及中国发展的最重要驱动力。" 合生创展称。

    红星资本局翻阅过往公告注意到,一方面,合生创展在一级市场认购了诸如 Scientia Technologies Limited 等科技公司的普通股份;另一方面,在二级市场上,合生创展于 2020 年购入了中国平安(601318.SH;02318.HK)、汇丰控股(00005.HK)、中国移动(00941.HK)、平安好医生(01833.HK)和小米集团(01810.HK)等公司的股票。

    值得一提的是,在《2021 福布斯全球富豪榜》上,朱孟依及其家族以 65 亿美元(约合人民币 419 亿元)的财富在全球排名第 404 名;而许家印当时以 277 亿美元(约合人民币 1785 亿元)排在第 53 名。

    恒大物业是桩好买卖吗?

    割掉 " 现金奶牛 ",拿到 " 救命钱 "

    以知情人士提供的信息推测,如果合生创展给予恒大物业的估值为 400 亿港元、收购 51% 的股份,那这笔交易涉及的金额约为 204 亿港元,对当前的恒大来说可谓是 " 救命钱 "。

    那这一笔交易对合生创展来说值得吗?

    据恒大物业的财报,截至今年 6 月 30 日,其总合约面积约为 8.1 亿平方米,在管面积约为 4.5 亿平方米,位居行业前列。

    在今年上半年,恒大物业实现营收约 78.73 亿元,同比增长 68.3%;净利润约为 19.34 亿元,同比增长 68.6%。

    回头来看合生创展本身的物业——合生活,该板块集物业管理、科技服务、社区商业管理及智慧城镇运营为一体,截至 6 月 30 日,已服务 30 余座城市,超过 200 个项目,经营管理面积超过 1 亿平方米,为超过 100 万户家庭提供服务。

    有意思的是,红星资本局注意到,在今年 7 月,合生创展曾收购了一家物业管理公司 100% 的股权。当时市场上有人猜测称,合生创展或将拆分物业板块单独上市。

    对此,合生创展的相关工作人员对媒体回应称," 此次收购是公司正常的经营举措,与是否分拆该板块上市没有很明显的因果关系。但分拆上市也不是没有可能,集团会在各个方面探索使公司拥有更多成长的机会,给股东带来更大的收益。"

    有市场人士对媒体表示,参考碧桂园对于蓝光嘉宝的并购模式来看,合生创展收购恒大物业的部分股权后,后续极有可能涉及全盘要约收购,但具体细节,仍有待进一步厘定。

    可以想见,如果合生创展能将恒大物业纳入囊中,那未来或将把物业板块的资产注入恒大物业,以此实现物业板块的上市。