美房市降温 Fed打通膨奏效
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图／经济日报提供(photo:UDN)联准会（Fed）今年来连续升息已造成美国房市景气下滑，由于高抵押贷款利率削弱了需求，美国11月住宅销量以创纪录的速度下滑，但这正是Fed希望见到的效果。房市降温可能有助美国未来一年减少经济活动，并压低通膨。
华尔街日报报导，通膨的顽强程度迫使Fed今年政策转向，一连升息七次，把联邦资金利率目标区间调高到4.25%~4.5%，美国30年期房贷固定利率也跟着从3月的4%左右升到今秋的7%；近期回落到6.3%。另据房贷银行家协会（MBA），购买中位数价格房屋的每月须缴房贷金额已比今年初大增43%。
较高的利率会抑制支出、企业聘僱与投资，进而控制通膨。对利率敏感的房地产业往往首当其冲，但今年房市降温速度和程度，让长期市场参与者也感到震撼。
然而，这可能对压低通膨带来强而有力的效果。在先前租金和房价大涨下，居住项目也大幅度推升通膨。在美国，居住项目占消费者物价指数三分之一，并占个人消费支出（PCE）物价指数的六分之一，后者是Fed偏好的通膨指标。
如今美国房价下跌、租金成长幅度大幅放缓，让居住项目有望在明年大幅减少对通膨的贡献，这是Fed官员预期明年底的通膨年增率降到3.1%的原因之一；相形下，当前的通膨率落在6%左右。
房市买家近来屡屡展现观望态度，而已锁定低利率的卖家售屋理由也不多。11月成屋销售连十个月下滑，改写史上最长连跌纪录，而房利美和高盛的经济学家预测，明年成屋销售将不到400万户，比2006~2011年的房市泡沫破裂的水准还低。
租金成长也已趋缓，因过去两年建立家庭的热潮似乎告一段落、公寓新户供给达到40年来高点。
RealPage房市经济学家帕森斯指出，租屋需求通常会在春末进入大学毕业季时增加，但今年却没发生，「我们从没见过这种情况，就业成长如此之快，但任何类型的居住需求却这么低」，可能是因新冠疫情「提前」释放未来的需求。
