疫后「混合办公」成趋势，将让商办跌价、住宅涨翻天？
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路透(photo:UDN)最近，国内三级警戒延长下，新北与台北等都会商业区人气因民众在家上班、持续冷清。而许多人担忧一些商家餐厅若撑不下将熄灯；一些中小企业也可能因为暂时歇业退租办公室，恐怕袭来退租潮，对房价有不利影响。
然而，欧美国家去年曾经历比台湾更严格的硬性封城，最近逐渐解封中。到底疫情封城，最后对当地房市造成何种影响？或可以借镜参考。根据《经济学人》《VOX》外媒的最新分析，目前看来是两样情：一般家庭住宅涨不停；商办与店面却面临下跌颓势。
首先，根据《经济学人》最新一期报导，虽然现在美国纽约、旧金山等大城市，已经逐渐恢复实体上班，同时大多办公室租户都还是照常缴交租金，穆迪（Moody's）与惠誉（Fitch's）两家评等机构，针对商业房产的估价，依旧不看好。
上班族一週三天不来，让商办估值跌
不看好商办的主要原因有二。首先，许多企业虽然暂时照常让员工回来上班，也对新变种病毒，可能会重演封城的可能性作好防范，有时远距、有时实体的混合式办公才会是未来许多企业的新主流选择。
惠誉认为，即使未来美国上班族不是一週都没来，只是一週三天没来上班改採远距，都会让商办的估值少一半。IMF则估计，只要商业房产空置率每上升五个百分点，五年内的预估值就将下降15%。
因为来的频率变少，这些精打细算的企业有可能在未来要求降价续约，或索性去寻找更便宜的办公室。
其次，现在大部分的办公大楼都是仰赖中央空调，在新冠疫情下有很高的空气传播危险。另外，也有公司会想把办公格缩减，改装增加会议区或弹性上班区，以适应未来实体上班人变少的现况。这些房东很可能被租户要求重整再续约，否则就走人。不论如何，对房东来说都是多了新的成本，也让这些商办创造净利的能耐变差。
美国房市现在像这样
不过，若把镜头转向美国一般住宅，行情可是热翻天。
根据《VOX》报导，今年以来美国有一半以上的住宅是以高于定价卖出；连看房都不看，就下订的状况也不少，说明当地民众已抢翻天。这因此让今年美国住宅销售价格中位数创历史新高，比去年增加了24%；平均房屋从刊登上架到卖出的天数仅为17天，也远低于去年平均值的36天。
连美国住房价格指数（The Case-Shiller US National Home Price Index ）设计者、同时也是诺贝尔经济学奖得主席勒（Robert James Shiller），最近也公开表示担忧说，最近美国人追赶房价的疯狂，已经让他可类比2003年金融海啸前，房市没有最高，还有更高的状况。
席勒进一步分析说，根据他探索美国百年来房价资料的观察，这一波的房市疯涨，并不只是美国央行疫情间放热钱所致，也有社会心理因素在里面。他还大胆预测，五年后房价终会下跌，历史会重演。
确实，这一波的房市涨，和2008年金融海啸有些相似处，都有不怕风险的新族群抢进买房。上波是因美国金融业大放次级房贷，让黑人与拉丁美洲弱势族群勇于购屋。这一波则是美国年轻千禧世代主导，靠着疫情间大胆投资股票或加密货币成功后，转进房市。不少人担忧这些年轻人纵然近期捞金成功，长期风险承受能力堪忧。
疫后经济脆弱
不过，由于美国拜登政府，仍小心翼翼地呵护疫后脆弱的经济，目前打房的可能性不高。白宫办公室发言人简．波赛基（Jan Psaki ）5月底指出，最近房价涨势令人担忧，许多美国人未来可能面临买不起房的危机。
然而，她转而强调，民众可以多加利用，拜登之前推出的翻修住宅优惠贷款，没提到任何控制房价的新政策。
看来，在疫情后混合式办公兴起，以及各国期盼景气复甦下，商办跌、住宅涨的情况将持续一阵。穆迪则悲观预期，到了2023年，美国商办每五间就有一间闲置。台湾擅长房产投资的专家们，可能也要学着接受新局面，抱着黄金店面与办公室收租的好年头已不再。
（作者／林士蕙 本文出自2021.6.12《远见》网站，未经同意禁止转载。）
