中介凉了?有人 3 个月没开单,深圳 7000 房产中介离开

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    如果现在搜索 " 房产中介 ",在最新出炉的资讯里,标题多带有 " 房产中介消失 "" 房产中介凉凉 " 等语句,点进去,一篇篇不同视角的行业解读会进入你的视线。

    有人说,房产中介在买卖双方之间两头吃,早就该消失了;也有人说,房产交易的手续很复杂,这个行业不可能在短时间内消失。

    红星资本局注意到,从今年 8 月份开始,杭州、上海、深圳……一个又一个城市先后推出二手房自主交易等相关服务," 房产中介将死 " 的说法一时之间甚嚣尘上。

    更重要的是,红星资本局发现,在今年的房地产调控政策下,部分城市的二手房交易量相比往年明显下降,部分中介撑不下去只能选择转行,有的城市甚至迎来了闭店潮。

    *(photo:MyZaker)

    资料图 图据 IC photo

    市场低迷

    从业人员:三个月没开单

    张元磊(化名)是在深圳从业 6 年的老房产中介,在他的贝壳找房 APP 个人页面上," 荣誉墙 " 挂满了称号,至少要往下划三页才能到底,他的贝壳分打败了 100% 的经纪人。

    可以说张元磊已经站上了行业金字塔顶端,但今年他也有力不从心的时候," 我以前一个月能开两单,现在两、三个月才开了一单。"

    类似的情况不仅发生在深圳。

    在北京,回龙观一直被称为 " 睡城 "。这里毗邻西二旗和奥森公园,又有 13 号线贯穿东西方向,房价相对较低,一度成为互联网从业人士们的安家选择之一。

    李超(化名)工作的中介门店就在回龙观地铁站附近,他从事中介工作已有 8 年多的时间," 我们的客户基本上都是互联网行业的,他们大多是刚需客户,有需求就会买。"

    在李超看来,今年的市场一直不温不火,客户观望情绪比较重,从看房到成交的时间可能拉长到三个月左右,"我已经差不多 3 个月没有开单了,不过我以前也挣到钱了,可以吃老本。"

    门店一直在招人

    学历放宽

    相比起张元磊、李超这样的普通房产中介,已经成为链家某门店负责人的王伦(化名)对过去一年人员流动的感受更加深刻。

    " 二手房指导价出来后的那三个月,影响有点大。当时我们还是正常工作,虽然客户少,但来看房的客户都比较诚心。" 王伦称,即便这样,他们门店仍有人因开不了单选择转行。

    据王伦观察,离开房产中介后做各行各业的都有,销售行业居多,比如保险销售、家装销售。

    " 有人流失了肯定就要补人,我们一直都在招人,但是招人也不好招,招到的人还没有走的人多。" 王伦说。

    自从今年 1 月添加了王伦的微信后,红星资本局注意到,他时不时会在朋友圈发送门店的招聘信息,对学历的要求却在悄然发生改变,从 " 本科学历 " 放宽到了 " 专科、本科学历 "。

    据媒体报道,自 2018 年起,链家开始在中介招聘中纳入统招本科生的比例要求。截至 2020 年 11 月,全国链家经纪人统招本科生占比提升至 44.4%。

    红星资本局获悉,链家在部分城市的招聘中,本科学历曾是要求之一。不过,随着房地产行情的低迷,房产中介转行到其他行业,部分城市对应聘员工的学历要求也有所放宽。

    有成都链家招聘部的工作人员告诉红星资本局,过去一段时间,他们确实只招本科学历的员工,但现在放出来一些专科名额," 这主要是看公司当下对人员的需求量来调整。"

    深圳迎闭店潮

    半年内或有 7000 人转行

    人员流失并不是某个门店特有的现象,据央视财经报道,截至 6 月 30 日,深圳市实名登记的星级从业人员数量为 45458 人,比去年同期减少 11.8%。

    (注:深圳的房产中介人员依照相关规定被授予相应星级,如星级人员在星级周期内暂时中止从事房地产中介及其关联业务的,星级暂停,暂停期间视为无星级。)

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    深圳的部分五星中介,截图自深房中协

    12 月 22 日,红星资本局进入深圳市房地产中介协会(下称 " 深房中协 ")的星级评价平台,对一星到五星的从业人员进行筛选,共有 38345 条相关的星级从业人员信息。

    也就是说,在过去约半年的时间里,深圳市或又有 7113 名星级中介离开房产中介行业。

    除了深圳外,全国的房产中介也在减少。一个比较直观的数据来自贝壳(BEKE.US)财报,截至 9 月 30 日,贝壳中介代理人(agents)的总数为 51.55 万人,相较二季度的 54.86 万人减少了约 3.31 万人。

    与人员流失相伴出现的是,深圳中介门店 " 闭店潮 "。

    深房中协

    对深圳市 4161 间中介门店进行摸底调查发现,今年上半年有 104 间门店关闭且已办理工商注销,计划或已关停的门店占比达 11.1%。另据央视财经引用相关数据,在今年前 9 个月,深圳市已有 642 家房产中介门店关停。

    " 现在成交量低,开单的业绩肯定没法跟以前比,有的门店还要承担房租、人力的成本,这样一来就开不下去了。" 在深圳从业超过 5 年的蔡亮(化名)对红星资本局说。

    " 逆势 " 入行

    离开教培行业,他成为一名房产中介

    红星资本局在采访中发现,有人在这一年离开房产中介行业,也有人在这一年闯入行业。

    贾劲(化名)从海南大学毕业以后,曾在深圳的某教培机构工作。不过,在 " 双减 " 政策落地后,他离开了供职的教培机构,转而成为一名房产中介。

    " 我工作两个多月了,现在还没有转正。" 贾劲对红星资本局说,他现在是一名租赁中介,买卖交易比租赁复杂,一般入行都是从租赁业务做起,后面再考虑转为买卖中介。

    对于贾劲来说,房产中介是一个 " 进可攻、退可守 " 的职业。

    进,是贾劲认为房产中介行业充满挑战,他大可以试试看这个职业是否适合自己," 现在二手房的市场也不好,如果做租赁比做买卖收入高的话,我会一直做租赁。

    退,是他早就给自己想好了后路——转行去做客户运营类工作," 我觉得客户运营和房产中介有点像,都是获取客源、维持客源和挖掘客源需求。"

    贾劲称,他现在还有保底工资,暂时不用担心生计,但在过了保护期后,底薪会有所降低。

    " 我们想要转正,大概要业绩(租赁的佣金)达到 1 万元。佣金一般是一套房首月的租金,业主和租客各出一半。"

    据贾劲从行业前辈了解的情况来看,过去,租赁中介转正一般需要 3 个月左右的时间。不过,3 个月即将过去,贾劲和他同批入职的 4 名员工都还没有转正。

    对于和贾劲一样仍坚守在行业中的人来说,他们内心最大的定力就是对明年行情的看好。

    " 现在市场已经开始回暖了,明年应该会比较不错,因为有政策导向利好房产行业。" 王伦对红星资本局说。

    多个城市推二手房自主交易服务

    部分房源价格低于中介,期间费仅为中介费 1/20

    红星资本局发现,二手房的成交低迷,这几乎是今年各地的中介都会遇到的共同难题:

    深房中协在三季度季报中称,今年以来,深圳的二手房网签呈现持续下降态势,9 月网签量不足 2000 套,该数据创下其有网签数据以来的最低值。

    克尔瑞报告显示,今年以来杭州二手房成交量 "7 连降 ",10 月杭州二手房市场(除临安、 富阳)成交 2615 套,创 20 个月新低。11 月成交量成交 3516 套,环比上涨 34.5%,但也只相当于去年同期的 1/3。

    中原地产数据显示,11 月份,上海二手房成交 1.5 万套,环比 10 月上涨 12%,并实现连续两个月小幅上扬。但相比全年成交最高峰 1 月份的 4.4 万套,仍然跌去了 65.9%。价格方面,上海二手房价 11 月份均价环比下跌 2% 至 5.16 万元 / 平方米。

    对于房产中介来说,到市场行情好了,成交量也会回升。

    然而,从今年 8 月以来,多个城市先后推出了二手房自主交易服务,这对房产中介来说是真正直击要害的存在。

    8 月 19 日,杭州的 " 个人自主挂牌房源 " 功能正式上线。杭州市住保房管局称,这打破了传统依赖中介机构的房屋销售模式,构建了更为公平合理的二手房交易市场运行体系。

    在杭州之后,上海和深圳等城市也先后在 10 月、11 月推出相似的服务功能。一时之间," 房产中介将死 " 的说法已广泛传开。

    红星资本局对比发现,从网页布局等来看,杭州的情况相较更易于观察。在杭州市二手房交易监管服务平台(下称 " 平台 ")上,房源被分为委托经纪挂牌房源和个人自主挂牌房源。

    如果把时间限定在 8 月 19 日到 12 月 21 日,杭州的个人自主挂牌房源信息共有 3582 条。任意点进一条房源信息,页面都会显示房源所属小区、所属城区、建筑面积、规划用途、委托价格、挂牌时间、所在楼层、户型图、房屋内部图片等信息。

    除此以外,该页面还会公布该房源是否在其他中介机构挂牌、挂牌价以及挂牌时间。

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    杭州的部分个人自主挂牌房源

    红星资本局注意到,部分个人自主挂牌房源的委托价会远远低于其他中介机构的价格。

    以杭州市拱墅区一套建筑面积约 60㎡的房源来说,该套房子在平台上的挂牌价为 190 万元,而在另外三家中介机构的挂牌价为 238 万元和 240 万元,最大的价格差达到 50 万元。

    另据钱江晚报报道,一桩通过平台完成的交易中,买卖双方成交价为 490 万元。在整个交易过程中,买家仅需要支付 4900 元的提存公证费。而当事人表示,据他了解,如果找中介需要花费 10 万元左右。

    自主交易平台尚未成熟

    业内人士:中介不会消失

    值得一提的是,平台页面除了房屋信息,还会公布挂牌人(即卖家)的姓氏和手机号,虽然这可以帮助买卖双方直接建立联系,但也给卖家带来了困扰。

    *(photo:MyZaker)

    截图自杭州市二手房交易监管服务平台

    今年 11 月下旬,许昊(化名)把自己位于杭州市余杭区的一套房产挂在平台上,但在平台审核通过后,他从未接到过意向买家的电话,反而是遭到了各房产中介的电话轰炸。

    " 在审核通过的第二天,我从早上到晚上接了好多电话,大概有十几个中介打电话来,链家的、我爱我家的,都挺骚扰人的。他

    们都想让我把房源挂到他们的平台上,我有的平台挂了,有的没挂。" 许昊对红星资本局说。

    也就是说,在二手房自主交易尚未成为主流的房屋销售模式前,这一平台反而成为了中介拓展房源的工具。作为卖家,许昊评价称," 感觉(平台)没什么效果。"

    12 月 7 日,有杭州市某区房管处的工作人员向红星资本局透露,目前很少有买卖双方通过该平台成交," 因为涉及到资金安全问题,除非是关系比较好的亲朋好友。

    该工作人员称,如果是全款客户,平台暂时无法提供资金监管服务;如果是按揭贷款客户,需要买方自己联系银行等方面,也可以找第三方(即中介)付费获得相应的服务。

    " 平台以后会不会完善,现在还不清楚。" 该工作人员对红星资本局说。

    媒体报道也印证了这一说法,在钱江晚报报道的交易中,买卖双方是同一栋楼的业主,买家程先生一直想在同一栋楼里买一套房子给父母居住,在看到卖方在小区业主群中发布的信息后,他当即联系了卖家。

    程先生称,他一直关注二手房自主挂牌进展,在得知杭州市国立公证处把提存公证业务引入二手房自主交易(可解决资金监管等问题)后,他和卖方协商通过该方式进行交易。

    在资金监管问题通过提存公证业务解决后,二手房的自主交易量会迎来爆发式增长吗?

    12 月,红星资本局先后采访了杭州、上海、深圳三地的多名房产中介,但他们基本上都认为,即便推出了二手房自主交易服务,也不会构成威胁,不至于让房产中介整个行业消失。

    " 中介存在必定有它的意义。中介有专业的能力,相比客户在网上盲目地找,中介更容易精准地找到合适的房子,还会提供各种服务。"

    一名受访的房产中介对红星资本局说。

    记者 杨佩雯

    编辑 陶玥阳