升息让房市急冻是好是坏?彭博:短期舒缓、长期痛苦

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    美国联准会(Fed)拚了!15日一口气升息3码,把基准利率上调至1.5%至1.75%,是近30年来最激进紧缩。 欧新社(photo:UDN)
    美国联准会(Fed)拚了!15日一口气升息3码,把基准利率上调至1.5%至1.75%,是近30年来最激进紧缩。 欧新社(photo:UDN)

    通膨居高不下,美国联准会(Fed)拚了!15日一口气升息3码,把基准利率上调至1.5%至1.75%,是近30年来最激进紧缩。升息幅度符合预期,带动美股随之反弹。

    另一方面,房市因升息「鹰浪」来袭,急遽降温。从5月CPI数据公布以来,美国主流的30年期固定房贷平均利率就持续攀升,已经飙破6%。利率攀高,导致房贷需求锐减。

    不过,房价能就此被打下吗?《彭博》评论甚至指出,长期来看,房市转冷会引发更多失衡。

    房屋需求趋缓中,但房价仍有撑

    Compass、Redfin等房地产经纪公司都在大举裁员,前者裁员10%、后者裁员8%。这是因为抵押贷款利率上升,加上通膨挤压收入,导致房屋销售不如预期。Redfin上个月的房屋需求,比预期低了17%。

    根据《彭博》数据,美国30年期固定房贷平均利率超过6%,让再融资需求下滑至逾20年来低点,比疫情高峰足足少了80%。除了裁员,Compass也把招聘、扩张与併购活动暂停至今年底。

    Redfin执行长科尔曼(Glenn Kelman)坦承,房地产繁荣期间大幅成长的部门,受到最严重冲击。现在没有足够工作分派给房仲和后勤人员,许多协助交易的工具已完成建构,所以工程师的需求也减少。另外,公司将缩减用于分析和用户研究的支出。

    房地产网站Realtor.com最新报告预测,今年,美国成屋销量将比去年下降6.7%,景气出现明显转折。可是,房价仍会上涨6.6%,而且高于原预测的2.9%。

    美国银行(Bank of America)指出,美国房价之所以没有跟着降价,是因建材严重短缺、价格飙升,推升建屋成本;《富比世》则报导,房市供需基本面失衡,也是支撑房价居高不下的因素。

    短期舒缓,长期痛苦

    提高贷款利率虽有望缓解通膨,压低过热房市,但同时是金融谘询公司Peachtree Creek Investments创办人的彭博专栏作家孙康纳(Conor Sen)分析,未来长期住房供不应求,恐因此恶化。

    担忧在于,接下来10年会有数以万计千禧世代投入买房,届时,需要建造更多房屋满足需求。可是,经济活动现在就开始紧缩,推高失业率,那控制住通膨后,反而更难重振房市运作。

    例如,贷款专员被解雇后,或许转行到银行等其他产业,就算房贷利率明年有办法回落至4%,贷方也不可能马上找到人力,填补供应端缺口;不仅如此,整个建屋关联产业,都正在跟减少人力与需求下滑拔河,木材、油漆、窗户、车库门、电器业者皆然,若现在裁员,未来建屋速度就更慢。

    孙康纳指出,此时此刻,通膨是白宫、国会、消费者、联准会的首要优先处理事项,冲击今夏房市也是别无他法。然而,拉高房贷利率与减少恐慌性购买,或许能缓解短期失衡,却无助于解决更多房屋的长期需求。

    参考来源:Bloomberg、NYT、Forbes、Mansion Global

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