美国房市低迷 可能助Fed升息抗通膨一臂之力
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美国房市低迷 可能成为Fed提供升息打通膨的助力 (图:AFP)(photo:CnYes)美国今年一连串升息导致房市景气大幅下滑，某些指标甚至可与 2007-2009 年次贷风暴期间相比拟，从屋主、建商、潜在买家、工业金属到家电销售、修缮和搬运业者都感受到寒意，却也成为美国联准会 (Fed)2023 年得以继续升息的助力。
有「Fed 传声筒」之称的华尔街日报 (WSJ) 记者 Nick Timiroas 解释，因为对 Fed 来说，低迷的房市将使经济活动进一步降温，进而发挥抑制通膨的效果。
美国 Covid-19 疫情在 2020 年 3 月爆发之后，房市却意外迎来荣景，居家办公 (WFH) 需求让许多人寻找更大的房子，以及 Fed 的近零利率政策则让贷款变得比较容易。这导致美国建案如雨后春笋般出现：从 2020 年 1 月到 2022 年 6 月，标普 CoreLogic 凯斯席勒全美房价指数跳涨 45%，美国房租也勐增。
但 Fed 在进入 2022 年明显转鹰，经过一连串升息后，美国 30 年抵押贷款固定利率从 3 月的 4% 拉升到秋季的 7%，直到最近才回跌至 6.3%。根据抵押贷款银行家协会 (MBA)，美国房屋每月还款中位数从今年初至 11 月大增 43%。
在升息环境下，对利率敏感的房地产总是首当其冲，但今年房市景气下坠的速度和幅度，让长期观察家也感到意外。1978 年进入贷款业的抵押贷款专家说，这是他看过「最严重的利率冲击」，而且升息的效果还没有完全显现出来。
房市不景气之际，住房占通膨比率到了 2023 年可能大幅下滑。Timiroas 解释，这也是 Fed 预测通膨率到明年底能从目前约 6% 降至 3.1% 的原因之一。
美国 11 月成屋销售已经破纪录连 10 个月下滑，房利美和高盛的经济学家预测，明年将跌破 400 万户，比 2006-2011 年房市不景气还差。此外，新公寓供给量达到 40 年新高，房租增速放缓，美国 11 月单户住宅开工率降回忆情爆发初期的低点。
美国在疫情过后「一人家庭」大幅增加，独立房市经济学家 Thomas Lawler 认为，如果这是疫情造成的异常现象，家庭户数成长可能大幅降温。
此外，RealPage 房市经济学家 Jay Parsons 表示，美国大学生在春天的尾巴毕业后，房屋租赁需求通常也会成长，今年却很不一样，「就业需求增加，所有房屋类型的需求却如此低迷，这是我们从没看过的」。他认为，很可能是因为疫情期间爆发的需求预支了未来的需求。
