高处不胜寒 这个亚洲国家 房价真的崩了
-
韩国房价开启「跳楼」模式。（图：Shutterstock）(photo:CnYes)在全球房地产市场，有几个神话一直深入人心。「首尔永远涨」，就是其中之一。
过去几年，韩国是全球房价涨幅最勐的国家之一，首尔房价更是世界第二高。然而，高处不胜寒，去年开始，韩国房价开启「跳楼」模式。
据《亚洲日报》报导，韩国今年公寓、多户型住宅等共同住宅的公示价格较去年平均下降 18.63%，写下史上最大降幅。在首尔，部分公寓价格下跌 30%-40%，成交量更骤降 70% 以上。
与此同时，韩国 4 月房价连续第 11 个月走下坡，为 11 年来最长跌势。
韩国房价崩盘的第一大导火索，是经济至暗时刻。
韩国向来有「全球经济金丝雀」之称。韩国因产业高度依赖全球外贸市场，对国际环境极其敏感，因此韩国成了全球经济风向标，「金丝雀」之名由此而生。
如今，「金丝雀」开始躁动不安了。去年至今，韩国出口连续八个月负成长，创下 14 个月贸易逆差，为史上第二长。
第二大导火索，是人口崩盘。
「韩国有可能成为全球首个消失的国家」，2006 年人口学家发出的预言，正在变成现实。
前不久，韩国公布 2022 年人口数据，总和生育率下降到 0.78，创有纪录以来新低，在经济合作暨发展组织（OECD）国家中排名倒数第一。
这不是韩国生育率首次破 1。统计数据显示，韩国生育率已经连续五年低于 1，按照悲观预期，韩国总和生育率恐将在 2025 年降至 0.61。
众所周知，一个国家的总和生育率达到 2.1 以上，才能保证世代更替。生育率腰斩到 1 以下，意味着总人口将会不断减少。目前韩国人口已经连续三年下降。
第三大导火索，是全球大升息。
全球十次危机，九次地产，而每次地产崩溃都与央行升息直接相关。
疫情之初，全球央行大放水，引发各国房价暴涨。然而，随之而来的大升息，又快速刺破房地产泡沫。
去年以来，美国联准会（Fed）已经连续十次升息，联邦基准利率从最低的零利率攀升到如今的 5-5.25%。
第四大导火索，是难以支撑的居民债务。
在韩国，家庭财富与房地产可谓深度捆绑，超过 70% 财富都集中在房子上。
据韩国央行和统计厅发布的数据，2021 年韩国每户家庭的平均净资产为 5.45 亿韩元，其中房产和不动产的比率高达 75.3%。
财富集中在房子上，债务自然也以房地产贷款为主，房价暴涨，迅速拉高韩国全体国民债务水准。
国际金融研究所（IIF）发布的报告显示，韩国 2022 年家庭债务佔国内生产毛额（GDP）的比重高达 104.3%，位居亚洲国家之首。
