男子拥有一座老洋房 65/672 的产权，因共用面积的租金闹上法庭
-
现代快报讯（记者 邓雯婷）黄某是南京一座老洋房的产权人之一，他拥有这套房子 65/672 的产权。因为历史原因，老洋房产权分散的情况比比皆是。如何管理、处分老洋房，成为产权人面临的共同难题，而黄某就遇上了难题，因共用面积的租金闹上法庭。近日，南京市玄武区人民法院公布了这起案例。
据悉，某某路 3 号房屋是一栋民国建筑，建造至今已有九十多年，是市级文物保护单位。该房屋现由黄某与王某、朱某等 11 位共有产权人按份共有，部分产权人定居境外。2006 年 6 月 9 日，黄某与王某等 6 名共有人签订了《关于 3 号房屋析产使用权协议》，约定其中 16.9㎡的门卫房暂作为共用面积，租金作为公积金。2007 年 11 月 18 日，黄某与王某等 7 名共有人签订《协议》，约定房屋的屋顶维修、院中化粪池、地下室的日常维护、修缮费用由门卫房的租金中支出。境外产权人对上述两份协议均知晓并表示同意。2012 年，王某、朱某代表 3 号房屋产权人与南京某公司就 16.9㎡的门卫房签订了《租赁合同》，将门卫房出租给南京某公司。2017 年 8 月及 2021 年 8 月，王某、朱某与南京某公司续签了租赁合同。
黄某认为不知道他们签订的房屋租赁合同，自己作为共有权人之一，应按相应份额享有房屋出租所得收益，因此诉至法院，请求判令南京某公司向其支付 3 号房屋门卫室占有使用费中归原告的份额。
法院认为，本案中 3 号房屋的大部分产权人于 2006 年 6 月 9 日签订了《关于 3 号房屋析产使用权协议》，同意将门卫房出租，租金作为公积金，2007 年 11 月 18 日签订《协议》，进一步明确公积金使用范围及公积金的管理规则，原告黄某本人以及境外产权人均知晓并同意上述内容。根据上述协议，从 2012 年起，第三人王某、朱某与被告签订房屋租赁协议，出租门卫房并获取相应租金作为房屋公积金。后王某、朱某与被告续签租赁合同，应视为对 2006 年、2007 年协议的继续执行。在共有产权人达成新的协议前，各方已达成的关于门卫房的使用方式应继续有效。因此，王某、朱某与被告签订的房屋租赁合同合法有效，原告无权要求被告支付房屋占有使用费用。
法院判决，驳回黄某的全部诉讼请求。判决后，双方当事人均未提起上诉。
玄武法院知产庭副庭长刘静静表示，本案中，案涉房屋是市级文物保护单位，根据法律规定非国有不可移动文物由所有人负责修缮、保养，所以需要储备一定的维修基金，保证必要时有足够的资金进行修缮。共有人可以按照约定管理共有的不动产，因此在本案产权人较为分散的情况下，大部分产权人达成一致意见，成立房屋维修公积金，既是保证自身居住房屋符合使用用途，也是对市级文物的保护，对上述行为应该予以鼓励和肯定。
