内地买家搅动香港楼市，冯小刚离场净赚 6000 万港元，豪宅成交量大涨
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本文来源：时代财经 作者：林心林
内地豪客再次搅动了香港楼市。
图片来源：图虫创意
据香港信报报道，一名内地卖家于上个月底（5 月 31 日）将个人名下一处位于香港奥运站维港湾的复式海景豪宅以总价 2999 万港元卖出，账面大赚 1129 万港元。
这距离 # 冯小刚香港卖房大赚 6000 万港元 # 词条上热搜，仅仅才过去一个月不到。
5 月 30 日，香港商报称冯小刚夫妇将其持有的中半山富汇豪庭以 1.18 亿港元出售，持有 13 年易手大赚 6000 万港元。
综合目前信息来看，两处豪宅出售时间几近相同，都在 5 月底完成，且账面溢价均超千万港元。有香港九龙奥运站区内房屋代理向时代财经证实上述信息，另有业内人士称虽然具体内部交易不清楚，但两处物业持有人的确在近期有变更。
内地名人纷纷卖房背后，香港楼市尤其是豪宅市场正在经历快速回暖。
内地名人出售香港豪宅，十年房价翻倍
相比冯小刚，上述内地卖家的豪宅套现力度略输一筹。
据悉，其出售的香港九龙奥运站维港湾豪宅是一套顶层复式，实用面积为 1407 平方呎（折合 131 平方米），易手价格为 2999 万港元（折合 2736 万元人民币），每平方呎 21315 港元，粗略换算为每平方米约 21 万元。
该处房产是卖家于 2013 年 12 月花费 1870 万港元以个人名义购买，并作为自己在香港的住所；此外该买家还持有一套位于九龙站擎天半岛的房产，价值约 4299 万港元。
按照出售价格计算，上述九龙房产持有近 10 年间账面赚了 1129 万港元，房价涨幅高达 60%。不过，相较而言，冯小刚夫妇赚得更加 " 盆满钵满 "。
香港房地产分析员纪言迅对时代财经指出，九龙区更像是新兴豪宅区，是开发商打造出来的 " 豪宅 "，买家相对会更在乎投资收益；而冯小刚持有的房产位于香港中半山，是真正意义上的香港老牌豪宅区，具有稀缺性。
公开资料显示，冯小刚及其妻子徐帆于 2010 年以约 5800 万港元买入香港中半山富汇豪庭物业，实用面积 1933 平方呎（约 180 平方米）。该豪宅为四房大单位，可眺望全中环商圈及维港海景。
持有房产 13 年后，冯小刚夫妇以 1.18 亿港元易手，呎价达 6.1 万港元（约每平方米 59 万元），账面溢价 6000 万港元，房价涨幅达 103%。
" 对许多富豪而言，这些太平山上的房子就像收藏品一样，不会轻易放盘。" 纪言迅指出。目前中原地产挂牌在售的富汇豪庭房源数量仅两套，均价约为每平方呎 5.35 万港元；今年 3 月，该小区曾成交一套单价为每平方呎 5.4 万港元的房源，同样低于冯小刚房产的实际成交单价。
尽管冯小刚等名人此次出售楼盘账面溢价均超千万，但在纪言迅看来，上述两宗案例在香港楼市中算不上特别典型。" 二人都是在 2010 年前后购入，至今已有十余年，在这个时间点买入香港房产且经过十年实现翻倍增长的买家并不在少数。"
中信证券 2017 年发布的一组数据显示，香港十年间房价上涨了 232%，年均上涨幅度为 12.75%。不过，近两年来，在经济和加息因素等影响下，香港楼市进入低谷期，香港特区政府差饷物业估价署年初公布，2022 年香港私人住宅售价指数下跌约 15.6%，结束连续 13 年升势。
不过，今年以来，香港楼市终于从颓势中止跌回升，内地名人们开始套现离场。根据香港差估署 5 月 29 日公布数据，香港私人住宅售价指数已连升 4 个月，创 7 个月新高。
香港豪宅市场狂飙，全面通关后内地买家涌入
香港楼市正处于持续升温状态，其中豪宅市场更是率先发力。
莱坊 6 月数据指出，今年第一季全球 12 个城市共录得 417 宗超级豪宅买卖，该类成交每宗涉及金额 1000 万美元以上，数量按季增长约 11%。其中，位列成交第二名的是香港，录得 67 宗。
美联物业报告则指出，随着楼市升势增强，资金开始抢购大码物业，香港楼市成交升幅出现 " 一马当先 " 情况，逾亿级豪宅新盘的交投亦明显加快。截至 5 月 16 日，市场共录得多达 134 宗逾 5000 万港元一手豪宅成交，不到 5 个月时间赶超了 2022 年全年 116 宗的成绩。
这也带动了因稀缺性而流动范围较小的二手豪宅市场大额成交频现。利嘉阁数据显示，一季度，香港 5000 万港元以上的二手豪宅成交量共 56 宗，环比去年第四季度上升 24%；前 4 月共录得二手豪宅成交量 72 宗。
香港豪宅市场乃至整个楼市的快速反弹回升，除了经济基本面的复苏，还与今年以来香港实现全面通关、息率维稳以及印花税率下调等一系列措施有关。
其中，全面通关以及随之而来的内地豪客成为香港楼市活跃的关键因素之一。莱坊在最新报告中直言，" 香港与内地全面通关后，内地买家明显增加，很大程度上解释了今年首季超级豪宅销售激增的原因。" 美联物业同样指出，香港与内地全面通关对经济的刺激成效显著，带动楼市迅速复苏。
根据美联物业房地产数据及研究中心综合土地注册处资料，按已知买家姓名作分析，早在去年第四季度，内地买家占整体一二手成交的比例达 11%。而彼时这批买家或以留港的新香港人为主，今年以来全面通关则加速了内地买家的涌入。
" 今年恢复全面通关之后接待的内地买家确实出现增加。" 香港中原房产代理陈浩明称。不过，其指出，目前尚没有出现以往内地买家排队买房或者新楼盘八成房源被内地买家买走的场景。
对于此次被出售的九龙豪宅，有港媒就指出新买家为一个叫孙振宁（Sun Zhenning）的个人买家，根据姓名分析或为内地人；据悉，该买家还需另外负担 4.25% 的印花税，约合 127.5 万港元。
今年以来，香港政府在通过各种措施来降低外地买家购房成本，刺激楼市。
其中，为解决人才流失问题，香港在去年底就推出 " 高才通 " 等各项人才引进计划。随后于今年 1 月 18 日《2023 年印花税（修订）（第 2 号）条例草案》通过。草案指出，根据指定输入人才计划来港的非香港永久性居民，在 2022 年 10 月 19 日或之后在港购置住宅物业的，将可在其成为香港永久性居民后申请退税。
6 月初，香港特区政府劳工及福利局副局长何启明对外透露，港府在 2022 年底推出相关人才引进计划以来现已接获 8.4 万个申请，已经有 7000 多人来港激活签证并拿到香港身份证，其中绝大多数人才来自中国内地。
" 不管是本港，还是外地，一二手的房屋交易量到了 4、5 月又有些放缓了，不过内地人过来香港租房的需求还是保持不错。" 陈浩明对时代财经称，今年以来门店房屋租赁量增长明显。
