中国民众对房地产信心不足 "救市措施"能救市吗?
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房企施工减缓、甚至停止开发新项目，将直接影响到这1/19中国人口的就业和收入，更影响到民众加杠杆购买刚需住房，甚至投资的信心。(photo:RFA)随着中国经济下行、失业率攀升，与民众生活息息相关的房地产业正濒临泡沫破裂的边缘。继各地松绑购房限制之后，北上广深等主要城市也相继宣布执行"认房不认贷"的政策。那么，民众对于房地产还有没有信心？官方的"救市措施"能救市吗？
房价下滑 交易遇冷 市场信心几何？
近期北京房市交易的低迷，令卖家谢凡非十分头痛。他名下一套在北京的房产于6月挂牌出售，但直到现在也没能顺利脱手。
他说：“通过我买房子跟中介打交道后才慢慢意识到，现在的房子好像很不好卖。现在等于买方市场，这边降了价后他们也是挑挑拣拣，继续砍价，就得继续降价。”
由于对此前三年严苛疫情管控措施十分失望，加之对中国的经济形势并不乐观，谢凡非今年3月从国外返回北京后，开始考虑出手自己在北京的房产，将生活重心彻底转移到国外。他表示，在身边的朋友中，他的想法和经历并非个例。
据北京住建委数据显示，今年2、3月疫情防控解绑后，北京二手房签约量有所复苏，在3月达到两万余套的高位。但此后数据连续4个月下滑，至7月已跌破万套，而新房成交量也不容乐观。
北京房市遇冷并非偶然，全国而言，不仅新旧房成交量正在下降，房价也未能回暖。
房地产咨询机构戴德梁行的最新报告显示，今年上半年，中国住宅销售面积同比下降2.8%，新房成交量增速由一季度的1.4%重回负值。
中指研究院发布的《百城价格指数报告》则指出，截至7月，百城新建住房价格连跌3个月，维持在均价16177元/平方米的稳定值；二手住宅价格连跌3个月，较去年同期已达到最低值15685元/平方米。
谢凡非说：“抛开中国房地产不说，中国整个经济下一步怎么走我都不知道，还投资？还想买房？买房从来都是跟炒股一样，买涨不买跌。”
政策松绑 各地纷纷落实“认房不认贷”
今年7月，中共中央政治局会议就指出，中国房地产市场供需关系发生了重大变化。8月25日，中国住建部、央行和金融监管总局联手释放购买首套房贷款“认房不认贷”的信号，随后中国两大一线城市——广州和深圳——先后落实该项政策。
广州市政府8月30日印发《广州市人民政府办公厅关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》。该通知称，居民家庭在购买商品住房时，家庭成员名下无成套住房的，不论此前是否借贷，银行业金融机构均按首套住房执行信贷政策，首套购房首付比例低至三成。同日，深圳迅速跟进。外界期待其他一线城市及十几个尚未放松购房限制的二线城市加快落实相关举措。
中指研究院发布的《百城价格指数报告》则指出，截至7月，百城新建住房价格连跌3个月，维持在均价16177元/平方米的稳定值；二手住宅价格连跌3个月，较去年同期已达到最低值15685元/平方米。（路透社资料图片）(photo:RFA)8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局连发通知，决定调整优化差别化住房信贷政策，并降低存量首套住房贷款利率。通知表示，首套住房商业性个人贷款最低首付比例不得低于20%，二套住房贷款最低首付不得低于30%。
与此同时，上述中国金融主管部门的第二份通知指出，为了落实党中央、国务院“住房不炒”的决策部署，自9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可与承贷金融机构协商降低利率。但新发放贷款的利率水平是在贷款市场报价（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市该利率政策下限。
由于经济复苏乏力，中国房地产作为经济增长的传统推动力也萎靡不振。官方的“救市措施”显然是在寄希望于贷款利率的降低能够重振民众购房需求。但相关政策一出，即引发舆论的激烈讨论。
有微博网友表示，“这里面最好玩的不应该是仅仅只降了这么一点就没了40万吗？就这还指望人民群众感恩戴德？”
还有网友评论说，“需要协商的，说不定银行怎么折腾你呢”、“清库存，再割一波韭菜”、“忽悠傻子”、“利息少了不假，但韭菜们现在有首付的钱吗？”
杭州居民王先生一直在观望房市风向，他在考虑置换一套更大的住房以满足家庭需要。王先生告诉本台，他对房市政策松绑并不抱多大的信心。
“房价也没怎么降，利率降低了影响也没有太大。我本身对中国的房地产也没什么信心，个人购房的欲望也不是很高了。”他说：“能够适用的条件我们也不是很清楚，目前也搞不清楚政策细节在哪里。所以，大家对房地产市场都没啥信心。”
据中国最大的房地产信息综合服务商克而瑞数据显示，中国百强房地产开发商7月份的合同销售额同比锐减33%；在今年头七个月，这些开发商的销售总额同比下降了5%。
谢凡非对上述救市举措也不抱很大信心：“北京和别的地方还不太一样，别的地方尤其是二三线、三四线城市，我觉得（上涨）挺难的了。我估计炒到头了，能保持住就不错了。”
9月1日，北京、上海也宣布落实“认房不认贷”政策措施。至此，中国四大一线城市均松绑房市限制，但民众对于加杠杆购房的热情却正在随着经济的下行而逐渐消退。
房市内需动力何处来？
由于中国的经济前景不容乐观，虽然相关刺激购房的救市措施出台曾带动房价回涨，但目前外界对新一轮政策的长期效果并不抱有信心。
据任泽平《中国住房存量报告2021》显示，1978年至2020年，中国城镇套户比从0.8增至1.09，住房供给基本平衡。且2020年中国央行就调查指出，中国城镇住房拥有率达到96%，中国家庭住房拥有率或达全球第一。
旅美财经学者程晓农指出，数据显示，中国民众的刚需住房需求已基本饱和。
数据显示，中国民众的刚需住房需求已基本饱和。（路透社资料图片）(photo:RFA)曾在北京和深圳长期从事房地产行业的刘金星分析说，中国房地产陷入困局，与疫情期间房市衰退拖累就业密切相关。
“由于疫情的影响，中国经济发展模式发生了根本的变化，就是促进和推动中国经济快速发展和灵活发展的民营企业受到严厉打压，而民营企业里很大部分依存于房地产。”他说：“经过三年的打击，几乎所有民营房地产企业都出现了资金严重紧缺，已经影响到了持续发展。”
据中国国家统计局2018年发布的数据，中国房地产直接从业人数和建筑行业人数有7072.4万人，占当时全国人口的1/19。另据中国第四次经济普查统计，在5809万建筑行业人里，为商业房地产服务的人数超过了4000万。还有数据显示，今年上半年，中国房地产开发住宅施工面积557083万平方米，下降6.9%；住宅新开工面积36340万平方米，下降24.9%。
房企施工减缓、甚至停止开发新项目，将直接影响到这1/19中国人口的就业和收入，更影响到民众加杠杆购买刚需住房，甚至投资的信心。
根据中国国家统计局数据显示，中国青年失业率在今年7月达到新高21.3%。从8月起，统计局停止公布相关数据。
刘金星说：“在增量上做文章几乎没可能，而且能够在存量上，现在的二手房买卖能够活跃，都已经是非常难的一件事情。”
“消费者信心指的是有正常的消费需要，只是信心不足，不敢买。”程晓农也说：“职业市场在恶化，很多人收入在下降，甚至职位朝不保夕，没有人敢轻易借房贷（买房）了，实际上消费需求被压缩到最低端了。”
房企施工减缓、甚至停止开发新项目，将直接影响到这1/19中国人口的就业和收入，更影响到民众加杠杆购买刚需住房，甚至投资的信心。（路透社资料图片）(photo:RFA)刘金星也表示，尤其是当局针对互联网以及教培行业的持续打压，大规模影响到这些行业的从业人员收入，而这些人才是中国近年来迅速崛起的房产消费投资群体。换句话说，房企债务累累无力开发新楼，寄希望“清库存”回血；而社会面上就业严重不足，中国人民手里已经没有钱了。
程晓农则认为，中国重振房市的问题不在于消费者信心，而在于投机者信心。但随着房价的持续下跌，加之政府“住房不炒”的政策，这也就恶化了房地产业的投机环境。
“带动房地产大规模销售的前提是投机客有信心，房价恢复飙涨。”他说，“但再涨下去，中央政府也很清楚地知道，一个气球破了，你知道这个气球补不了了，你是看着气球破还是拼命去捂，中国政府做的是后一条。”
为防止房市过热，2016年年底的中央经济工作会议首次提出“房住不炒”政策。此后，中国政府严厉打击过度借贷，收紧了金融机构对房地产公司发放贷款的审批，房企资金链断裂引发连锁效应。
“为什么中共提‘房住不炒’？就是不鼓励投机。问题是，不鼓励房地产投机就不存在房地产回升。中共心里一清二楚只是不能承认，承认就等于过去这些年的房地产政策全都是错的，不管限购不限购。”程晓农说：“把房地产当泡沫，靠投机者吹大了，现在顶不住了总有一天要破。政府为了不认错，不会承认这一点，只能说是消费者信心不足。”
记者：经纬 责编：何平 网编：瑞哲
