【总经焦点】韩国房地产将泡沫？从全租房政策，关注韩国房市危机！

[CathyHuang]

【总经焦点】韩国房地产将泡沫？从全租房政策，关注韩国房市危机！(图:shutterstock)(photo:CnYes)

南韩全租房制度下所带动的投机性买房需求，让炒房风气盛行，投机性买房需求大增，加速了房市的泡沫化，也使南韩房市出现过度槓桿的现象...

一、上週盘势与本週大事 – 市场担忧能源价格风险，压抑经济发展

上週大事主要是沙乌地阿拉伯与俄罗斯决定将原由减产延长至今年年底后，美国虽持续降低库存来调节油价，然而原油的价格仍持续升高，带动债券殖利率飙升且黄金持续上涨。市场利差持续扩大也带动亚币持续弱势，资金恐持续外流，不利于股市上涨。本週关注重点在 ECB 的利率决议以及下週的 FOMC 会议指引，目前市场预期本次 FOMC 应该会暂缓升息，但全年仍以再升息一码作收。

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二、南韩独特租屋模式 – 不用付租金的「全租房」

全租房（又称传贳），是韩国独有的租屋模式，在这个租房模式中，包含了三个关键角色，分别是租客、房东以及银行。

对于租客而言，只需要在入住时支付一大笔保证金给房东，往后除了管理费与水电瓦斯费之外，不需要再缴交任何房租给房东，租约到期后，房东会将保证金全额归还给房客。但保证金通常是该房产价值的 50%~80%，这是一笔非常庞大的金额，大部分的租屋族手边都没有足够的资金能够支付，于是便会向银行贷款，每月仅需支付贷款利息给银行即可，因此只要每月偿还的利息比月租的金额还低，民众便会倾向採用全租房。

韩国的银行同时也提供了特别贷款方案给全租房的民众，贷款利率上的优惠以及条件上的放宽，也让更多韩国人比起月租更倾向全租房。而房东收到租客支付的保证金后，会将保证金拿来做投资，利用投资收益取代以往的房租收益，但房东一旦投资失利或房屋租不出去，房东资金断链后，租客便无法拿回保证金，甚至也出现许多租屋诈骗以及恶意併吞保证金的事件。

三、南韩房市泡沫 – 全租房带动炒房风气，助长房市泡沫

南韩的房价在过去几年里只涨不跌，而造成房价在过去持续攀升的重要因素，便是全租房制度下所带动的投机性买房需求，对房东来说，在房子租出去的同时，就能立马收回一大笔资金，而大部分房东会将这笔资金，继续投入房地产中，因此房东仅需拥有一间房子的头期款，买下第一间房，便能利用全租房的模式，持续向银行贷款，滚出后续的好几栋房。全租房模式让炒房风气盛行，投机性买房需求大增，加速了房市的泡沫化，也使南韩房市出现过度槓桿的现象。

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为了抑制炒房风气，南韩政府前前后后也祭出了 20 多项打房政策，但效果并不显着，反而让南韩房市陷入更复杂的困境，好比 2018 年开始课征囤房税，原意是希望以此来降低投机客持有房产的意愿，但由于房东们都把税金转嫁到租客身上，租客索性直接贷款买房，使得房市更加热络，尤其在 2020 ~ 2021 年的疫情期间，南韩政府再度提高税金，民众开始预期未来税金会越来越高，便兴起恐慌性买房的浪潮，南韩房价开始不受控制的飙升，全国房价涨了 40%，特别是首尔，首尔的人口密度是东京的 3 倍之多，房屋供不应求，房价上涨了 50%，涨速更超越了香港及新加坡，2022 年南韩首尔房屋每平方公尺要价 22,000 美元，首尔江南区的房价更是被炒到了每平方公尺 70,000 美元。

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四、南韩房市危机 – 升息诱发房价崩跌，保证金併吞案频传

全租房的模式能够如此兴盛，主要的原因在于南韩的低利率环境，但随着疫情期间通膨升温，为了缓解通膨，南韩政府在过去一年多以来，总共升息了 3%，房贷利率翻倍飙至 7.55%，购屋需求锐减，过高的贷款利息，也让房东们低价求售房产，需求下跌供给又上升，房价因而崩跌，2022 年底的首尔公寓交易价格跌了 22%，是自从金融危机以来最大的跌幅，房地产泡沫瓦解，终结了南韩房市只涨不跌的传奇。

此外，先前有提到，房东透过全租房的模式，持续收取保证金并贷款买房，许多房东手上皆持有不只一栋房，有些专门炒房的投机客，持有的房产数量更高达 1,000 多栋，因此贷款利率的飙升，让这些高槓桿操作的房东们无力偿还高额的贷款利息，也无法按约归还租客的保证金，破产的破产，跑路的跑路，2022 年发生了 2,000 多起全租房保证金併吞案，总金额高达 7,000 多亿韩元。然而，不少租客是拿出毕生的所有积蓄甚至贷款租房，保证金无法收回对全租房的民众来说，也是瞬间积蓄全无，南韩也因此发生了多起租客及房东因破产而生的憾事。

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五、韩国经济现况 – 民众回归月租形式、经济复甦受阻

受到保证金併吞案及诈骗案频传的影响，韩国民众渐渐回归至月租的租屋形式，统计今年 1 月至 5 月，首尔住房的月租金交易量共 117,172 件，全租交易量共 112,612 件，这是从 2011 年以来，月租金交易量首次超过全租交易量。而韩国房价在历经 11 个月的下跌后，终于在今年 6 月有稍微回温的迹象，首都圈房价小涨 0.03%，但仍有 7 成的地区房价持续在下跌。

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在通膨方面，南韩通膨率在 2022 年 7 月达到 6.34% 的颠峰，但在韩国央行积极的升息政策之后，韩国的通膨已有明显的趋缓，今年 7 月 CPI 年增 2.26%，已经相当接近目标通膨 2%，6、7 月份 PPI 年减 0.3%、0.2%，显示通膨确实正在降温，然而这背后牺牲的便是房市。

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此外，韩国的实体经济发展非常仰赖出口，最大的贸易伙伴是中国，然而受到中国景气下滑，内需不足的影响，韩国出口已经连续衰退 11 个月，8 月出口年跌 8.4%，对中国的出口年跌 20%。如今出口表现疲弱，房市衰退又使民众消费能力备受打击，让南韩在经济复甦的路上备受阻碍。（推荐完整阅读：从韩国的全租房政策，关注韩国房市危机！）

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