美国商业房产部门将面临流动性僵局
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美国商业房产部门将面临流动性僵局。（图：REUTERS/TPG）(photo:CnYes)由于高利率使私营贷款机构成为商业房产 (CRE) 业主唯一的选择，因此处于领先地位的私营贷款机构占了上风，加剧了这个面临数兆美元到期债务产业的流动性僵局。
业内消息人士表示，近几个月来，银行希望修改到期 CRE 债务的条款，以避免贷款违约；但它们要求额外注入股本资本，这让私营贷款机构有机会通过夹层融资 (mezzanine debt)、优先股或发行新普通股提供救援融资。
一开始这些情形主要集中在办公室，但现在正扩展到多户住宅、工业地块和酒店。但对私营贷款机构来说，这些解决方案也不划算。几位业内人士表示，这种情况的发生是因为各行业的租金收入跟不上偿债成本的成长。
富兰克林 BSP 房地产信託公司总裁康帕拉多 (Mike Comparato) 表示：「举债是可以，但金额与以前不同，价格也明显更高。而且选择不多，没有一个是理想的。」
CRE 市场的借贷成本上升幅度超过了收入上升幅度，这是几十年来利率出现最大幅度上涨的结果。加剧因素包括 3 月地区银行倒闭后贷款标准收紧，以及新冠疫情后办公室入住率下降。
德州房地产投资公司 RREAF Holdings 营运长贺尔兹曼 (Jeff Holzmann) 表示：「对于成为私营贷款人来说，这是一个绝佳的时机。但这并不意味着每一个机会都是好机会。」
即使利率较低，有些资产也可能永远无法救回，因为它们位于因犯罪横行和人口下降而恶化的城市。他说，有些公司还需要大量投资才能扭亏为盈，这会侵蚀回报。
私营贷款机构日益谨慎，将加剧没有退场选择的业主的流动性匮乏情况。
几位业内人士表示，预防利率上升的 2 年期利率上限将在未来几年到期，而过去只需花费数千美元的新利率上限现在则需花费数千万美元。
由于基本面疲弱导致房产估值下降，借款人还是有资格获得规模较小的高级再融资贷款，但利率高出至少 500 个基点。
Rubicon Point Partners 联合管理合伙人波拉甸 (Razmig Boladian) 表示，即使放款人敦促办公室业主以任何利率取得贷款进行再融资，它们也无法做到这一点，因为借款人无法偿还贷款，而放款人的资产负债表上也没有足够的资金可借出来偿还贷款。
他说，「市场流动性紧张；这绝对是一个僵局。即使空置建筑的估值大幅下降，也不能保证会产生回报来证明投资的合理性。」
出售资产也变得越来越困难。房产投资公司 Hawkeye Partners 联合创始人兼管理合伙人福斯特 (Claudia Faust) 表示，现在如果不是没有买家，就是要求如此低估值的买家数量有限，导致现有业主在还清贷款后最终可能拿不到任何收益。
虽然估计有所不同，但近 2 兆美元的 CRE 债务预计将在未来两年内到期，这将增加对私人流动性的需求。
私营 CRE 抵押贷款机构 BridgeInvest 管理合伙人霍恩 (Alex Horn) 说道，「市场上的贷款人很少。去年我们在发布报价时经常与 5 到 10 家贷款人竞争；但今年我们常常是唯一提交报价的贷款人。」
他表示，预计 2023 年收到 400 亿美元的贷款申请，而 2022 年时才刚超过 200 亿美元；但只有 2% 的人最终可能获得贷款，因为有些人槓桿率过高，可能难以偿还债务。
Alliance Residential 总裁兼营运长席孟兹 (Jay Hiemenz) 表示，根据房产行业的不同，甚至可能需要 3 年或更长时间才能进入复甦周期。
他补充说，一些私营贷款机构面临最终削减管理成本高昂的投资组合的风险。
根据穆迪分析，目前商业抵押贷款支持证券 (MBS) 的贷款拖欠率为 4.76%，但预计未来几年将接近 10.51%，这是全球金融危机期间达到的高峰。
但该公司商业房产经济学负责人拉萨尔维亚表示，传染效应的可能性很低，「大量供应过剩的资产将得到清理，这些资产在当前经济中不再有效，但没有足够的证据显示这会导致系统性危机。」
