总部设在精华地段、装潢华丽 为何会是「股价下滑警讯」？南韩投资大师的观察
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位在龙山的爱茉莉太平洋总部，是英国世界级建筑师大卫．基帕菲特（David Chipperfield）的作品。图／取自爱茉莉太平洋官网(photo:UDN)华尔街有着「新大楼的诅咒」（curse of the new HQ）一说，指一间应该集中全力提升企业价值的公司盖了一座豪华的企业总部时，千万要当心，这表示公司经营团队的焦点不够集中，分散了整体公司的力量。韩国财经史也经常可见公司开始过度收购大楼或与本业无关的房地产、高尔夫球场、饭店，最后面临倒闭的情况。
过去曾是汝矣岛地标的双龙投资证券大楼，是双龙集团创办人金成坤会长三儿子金钖东社长灌注心血在1995年竣工的顶尖企业大楼。但是现在屋主换人，招牌上挂的是「新韩金融投资」。有别于其他建筑的特殊结构，当时甚至有人说，新进员工进到排名财经界第7的双龙集团，见证了公司的实力。不过3年后，双龙投资证券就因为遇到资金问题，没有选择之下，只能将大楼卖给外资，1999年的时候，连双龙投资证券都被卖给了美国的私募基金。
外国投资人访问韩国企业的时候，面对沾沾自喜的社长说着：「我们公司最近赚了不少钱，正在盖新大楼，请您明年务必要再来访」时，总是不禁皱起眉头。30年前外资走访位于乙支路的东国制钢和位在光化门的江原产业时，往往兴奋不已，因为当他们看到狭窄的楼梯上已经30、40年的旧式建筑，就可以感受到不随意浪费金钱的企业文化。
关于公司大楼，最没良心的案例就是企业进驻老板个人名下大楼成为租客，支付高于市价的租金。当然，当企业规模扩大时，公司会需要大楼，持有大楼也有很多优点，不仅可以让员工感觉体面，若空间运用得当的话，沟通也会变得更加活络，生产力也会更上一层楼，不过一定要小心金玉其外、败絮其中的情况。
美国也有很多盖大楼过度张扬、几年后公司走上倒闭或衰亡之途的案例。2008年金融危机被出售给摩根大通的贝尔斯登（Bear Stearns），也曾在2002年耗资3亿美元进驻位于曼哈顿的新大楼，短暂地炫耀一番。
另一个类似的案例是与Google竞争落败，于2017年被Verizon收购的雅虎。2008年微软提议的收购案被雅虎创办人杨致远拒绝而告吹，雅虎为了重振公司低迷的气氛，在硅谷蛋黄区盖了总部大楼，但是公司士气持续衰落，进驻短短6年后，雅虎面临必须卖掉公司的窘境。
从微软的收购提案一直到2017年被Verizon收购，这9年之间雅虎的股价约下滑了90％。美国知名大众传媒公司《纽约时报》也因超过能力所及在曼哈顿重点地区建造52层楼的大型总部，2007年完工后2年因公司面临资金困难，以不到投资金额（8亿5千万美元）的半价售出，现在以租客身分进驻同一间大楼。
拥有韩国最美企业总部的爱茉莉太平洋
位在龙山的爱茉莉太平洋总部，是英国世界级建筑师大卫．基帕菲特（David Chipperfield）的作品，据说他的灵感来自于白瓷罐端庄典雅又简洁的形象。2017年基帕菲特说：「徐庆培会长希望新的总部大楼不只是一个工作空间，还能为地方社会带来贡献，我非常认同他的想法」。
走访爱茉莉太平洋总部时，会为建筑物的美学与开放感而赞叹不已。从2014年公司的公告中可以看到，这栋建筑3年来投资了5200亿韩元（约4.7亿美元），于2017年完工。5200亿韩元是佔比股东权益20％的鉅款，如果再加上购买土地与税金等附加费用，盖大楼的花费又更高了。
我不确定这是不是偶然，但爱茉莉太平洋在2016年创下史上最高8481亿韩元（约7.7亿美元）营业利润后，连续4年来收益正在急速下滑当中。
韩国第一间金融资讯公司FnGuide指出，分析师预估2020年爱茉莉太平洋的营业利润仅有1918亿韩元（约1.71亿美元）（编按：经爱茉莉2020年财报显示，当年度营业利润为1507亿韩元）。不知道是不是因为失去了初衷，龙山新总部计画成为经营成绩的转捩点。
新上任的金升焕代表在2020年12月举办的座谈会上表示「我会放掉线下资产」，预告公司未来的变化。2017年化妆品业开始数位化，（特别是中国）大幅转为精品化，而爱茉莉太平洋没能来得及应对。竞争对手LG生活健康每季都在刷新利润，2020年更创下高出爱茉莉太平洋6倍的营业利润。
爱茉莉太平洋需要瘦身，它的有形资产佔总资产的比重高达44％，而海外竞争对手资生堂为26％、莱雅8％、雅诗兰黛13％，有形资产中也包含了大楼等不动产。2021年爱茉莉太平洋开始加强品牌形象并转型数位化，将透过减少170家Innisfree中国卖场等方式以减少固定费用，期待爱茉莉太平洋的经营团队日后的转变。
投标韩国电力佔地的现代汽车集团
韩国新总部大楼相关的最大事件，发生在2014年的首尔三成洞。现代汽车集团为了建造全球商务中心（GBC），花费10兆6千亿韩元（约963亿美元）买下韩国电力的佔地，价格溢价高出鑑定价3兆3千亿韩元（约300亿美元）217％，比三星电子所提出之第二高投标价高出2倍。公布买进土地的隔天，现代汽车、起亚汽车、现代摩比斯的股价分别下滑了8至9％。
现代汽车集团相关人士指出，预计2027年可进驻的GBC总共105楼，除了办公室以外，还包含了住宿与文化展演空间等设施。对股东来说，万幸的是现代汽车集团不打算自行开发，而是将方向转以吸引主权财富基金、年金等外部投资人共同开发GBC。
2019年5月郑义宣会长表示：「虽然三成洞佔地的未来价值高昂，但是为了致力于作为集团核心事业的汽车产业，我们将成立特殊目的公司（SPC），吸引投资人共同开发」。2020年底开始，郑义宣会长体制成为热门话题，将原有的105楼建案改成2到3栋50至70楼建筑的提案，在追求实际利益的层面来说是很不错的选择。
但也有人说，地皮买入的价格过高，不符合盈利效益，不容易吸引外资。讽刺的是，现代汽车于2014年标到韩电佔地之后，股东权益报酬率就开始陡降，2019年宣布共同开发GBC之际，收益性更落到了低点。
