黑石违约引发担忧欧美房地产危机隐然浮现

黑石违约引发担忧欧美房地产危机隐然浮现(图:AFP)(photo:CnYes)

全球最大的另类资管公司黑石集团，上周有价值 5.62 亿美元的商业地产抵押贷款支持证券 (CMBS) 发生违约。虽然此一金额不至于立即引发市场信心危机，但仍触动市场对「雷曼兄弟」倒台的不佳回忆，为市场释出危险信号。

据知情人士透露，黑石向证券化票据持有人寻求延期，以处置资产并偿还债务，但遭到反对。这批证券现已到期并尚未偿还，贷款服务机构 MountStreet 已确定黑石违约。

黑石的一名代表表示，这笔债务只涉及 Sponda 投资组合的一小部分，他们对服务机构没有採纳公司的建议感到失望。

欧美房产交易量大减

不动产基金是黑石的第一大集团业务，包括一系列美洲、欧洲、亚洲的房地产基金，以及房地产收益信託 REITS 等等。截止 2021 年末，该业务规模高达 2790 亿美元，占黑石总规模的 32% 左右，超越私募股权传统业务。

但全球央行过去一年多来持续升息，使买家观望，希望等到利率政策更加明朗之后，才开始行动，而导致房地产出价和报价之间出现巨大差距，交易量大减。

北欧房地产一直处于欧洲房地产调整的前沿。投资者对房东使用相对短期的债务感到震惊，这使他们更容易受到利率上升的影响。除此之外，美国市场也有泡沫破裂的疑虑。

美国房价最高的地区之一，旧金山湾区房价近期剧烈下跌，近期下跌的速度，甚至快过次贷危机的房地产泡沫。

据 wolfstreet 数据显示，2023 年 1 月份，旧金山湾区 9 个县的房价中位数较前月下跌 8%，较去年同期下跌达 17%，相较于 2022 年 3 月的峰值，房价中位数累计下跌幅度达 35%。

巴克莱银行的 CMBS 策略师 Lea Overby 表示，2022 年美国商业地产跌价了 13%，如果联准会不停止升息，经济衰退风险会更加严重，对商业房地产市场来说更为不利。

其实，从去年 10 月开始，受股市低迷、利率上升和房地产市场低迷的影响，黑石旗下房地产信託基金 BREIT 投资者赎回请求激增，已经超过了黑石此前设定赎回门槛。

黑石不得不宣布限制赎回，12 月限制赎回份额从 2% 降到 0.3%，短期内积压了数十亿美元的赎回请求。

到了 11 月，更多投资者要求赎回，黑石遭遇困境，仅仅受理了 43% 的申请，总计 13 亿美元。基金投资者愈发恐慌，12 月赎回卖盘蜂拥而入，黑石将赎回额比例从 2% 骤降至 0.3%。

今年 1 月，投资者赎回金额继续飙升至 53 亿美元，黑石仅仅批准了申请量的 25%。2 月赎回回落至 39 亿美元，但仍然大幅超标，黑石只批准了 14 亿美元的赎回请求，占比 35%。

黑石遭遇挤兑已经持续 4 个月了。如果 3 月份赎回请求再度反弹，按照季度赎回 5% 的上限规定，黑石可兑付的赎回金额可能只有仅仅 7 亿美元。

这一情况已迫使黑石逐步出售优质资产，来解决资金问题。不过，正是因为市况不佳，才造成当前的危机，如果折价出售，必然带来损失，这也是黑石宁愿冒着信誉降低的违约风险，也要争取更多处理时间的原因。