美国房租为何劲扬？克鲁曼带出两个「关键问题」
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纽约时报专栏作家克鲁曼。图／路透(photo:UDN)过去两年半来，美国房价和房租狂涨，对家庭预算冲击甚大，对当前聚焦抑制通膨的经济政策也很重要，因为居住成本几乎占三分之一的消费者物价指数（CPI），占核心CPI（剔除食物与能源）比重更达到40%左右，而核心CPI往往引导联准会（Fed）政策。
诺贝尔经济学奖得主克鲁曼在纽约时报专栏指出，这带出两个关键问题：一，房价和租金为什么狂飙？二，对Fed抗通膨有何影响？
两套租金数据有时间落差
要回答这些问题，首先得检视数据。有两类房市数据，由Zillow、Apartment List这类服务发布的私部门指数，以及劳工统计局（BLS）公布的官方指数。目前民间指标显示租金大涨，官方数据涨幅却没那么大。
两者分歧反映指数计算方式不同。民间公司检视的是对新租户的开价（listing price）。官方数据看的则是承租人现在支付的价格，取平均值；由于许多租户签一年期租约，平均租金数据通常会比新租金落后，在新租金涨很兇时尤其明显。官方数据久而久之也会跟上。
租金暴涨归因于房市泡沫后遗症？
美国近来租金为何暴涨？许多报导说，房价大涨带动租金水涨船高，而房价自从2000年代中期房市泡沫洩完气后就一直攀升，至今已涨了大约十年，主因是利率低和新屋供应有限；按这种说法，房东开始调高租金以反映购屋成本。
克鲁曼指出，上述论点既不合逻辑，也与实际情况不符。房东收的租金视市场可忍受的价格而定；不论房子当初是花多少钱买的，都已是「沉没成本」，应不会直接影响出租市场。事实上，2000年代房市泡沫虽然巨大，并未推高租金。
「吴尔芙效应」应是真正原因
那么，究竟是怎么回事？
克鲁曼认为，最可能的解释，是新冠肺炎疫情导致民众对个人空间需求大增。一部分是在家工作（WFH）突然盛行，即使生活逐渐恢复正常，此趋势仍未消退。若有足够空间满足隐私和安静之需，在家工作会更容易。被誉为女性主义先锋的英国作家吴尔芙（Virginia Woolf）主张，女性应该要有「钱和自己的房间」。远距工作有钱可赚，拥有自己的房间或至少一点个人空间，是不可或缺的。
疫情限缩了公共生活空间（坐在餐厅和咖啡馆、逛街购物、上健身房等等），或许使原先似乎够宽敞的居住场所觉得变拥挤了。如今民众生活渐渐重返常轨，但对更大生活空间的渴望仍在。克鲁曼称之为「吴尔芙效应」，并认为这或许就是驱动租金行情大涨的原因。
对Fed抗通膨有何影响？
随着疫后生活恢复正常，租金可望触顶下滑。事实上，租金通膨已经见顶了，但目前仍位于高档。尽管缺乏可靠的季节调整资料可解读更短期的租金变动，但克鲁曼认为，租金通膨率最近已降下来；不久后，市场租金可望进入止涨走平的高原期，至少就实质（剔除通膨）价格计算。
然而，即使那种情况真的发生，官方的居住成本指数还是会再继续攀升数月之久。因为官方衡量的居住成本包含市场租金，以及对屋主若把房子出租可能收多少租金的估计值，而此数是根据实际租出去的房屋租金估算。重点是，这两个数字还会再攀升9到12个月，即使（租约到期须续约的）新租金回稳亦然。
这种情况可能使决策官员左右为难。基于美国此刻经济确实过热，Fed必须提高利率使经济降温；Fed採用核心通膨作为研判过热程度的依据。但居住成本占核心通膨一大部分，因此美国不久后可能面临的情况是：经济不再过热，官方居住成本指标却继续攀升。因为「吴尔芙效应」虽已发生，隔一段时间才会反映在官方指标上。
在那种情况下，即使届时Fed关注的核心指标显示通膨仍高，克鲁曼认为Fed继续紧缩货币政策就没道理了。问题是，就算Fed明白官方统计数据「落后」，会不会因为担心抗通膨公信力受损，而持续收紧政策？这是耐人寻味的问题，值得在自己的房间好好深思。
