美国房市历史性大涨 为何投资人该担心？
-
美国房市历史性大涨 为何投资人该担心？(图:shutterstock)(photo:CnYes)走进 2021 年的第三季，美国房市似乎变得诡谲多变。单看表面数据，房地产仍延续第二季的气势，成屋销售中间价继 6 月创下史上新高后，维持在高档 (见下图)；衡量美国大都会区平均房价的「史坦普 - 凯斯席勒全国房价指数」过去一年增加 18.6％，创 30 年新高。
*(photo:CnYes)但故事背后还有故事。摩根士丹利房地产分析师指出，美国房地产供需正面临失衡，「房屋短缺导致我们现正逐步走向房地产溢价。」 (资料来源：https://finance.yahoo.com/news/housing-market-needs-15-million-more-homes-on-sale-to-get-back-to-normal-morgan-stanley-211442251.html)
为何？专家预估，通货膨胀是主因之一。通膨推升建筑原物料、土地、人力成本，7 月获准但尚未开工的建案年增 44.3%。此外可能因素还有过去房地产泡沫的教训，与 COVID-19 变种病毒对于经济复甦的打击，都强化建商的迟疑态度 。 (资料来源：https://www.forbes.com/sites/greatspeculations/2021/08/27/the-us-housing-market-is-cooling-but-housing-stocks-are-still-worth-considering/?sh=6da88e9f1ea5)
美国房市最大风险：房贷宽限计画
然而美国房市最需要注意的风险，可能是房贷宽限计画（mortgage forbearance plan）。
之所以会有房贷宽限计画，是因为新冠疫情冲击多数人生计，因此美国政府让借款人有权向贷款机构申请最长 180 天的「房贷宽限计画」，截止可再延期 180 天。全美抵押贷款银行家协会（MBA）预估，截至目前为止参与人数高达 170 万人。（资料来源：mba.org/2021-press-releases/august/share-of-mortgage-loans-in-forbearance-slightly-decreases-to-340-percent）
但问题在于，今年 9 月 30 日计画就要终止，且拜登政府也表明无意延长。可以想见，这 170 万的「宽限族」无法承受负担，很有可能会选择卖房。先不谈贷款违约引发的后续效应，考量到目前成屋库存约在 132 万之谱（见下图），万一这 170 万相当部分重新流入，对于房市供需又是一场巨浪。
*(photo:CnYes)美国成屋库存截至今年 7 月维持在 132 万的水准，相比去年同期仍下降 12%
但就像投资市场一句名言：牛市能赚钱、熊市能赚钱，只有猪会被宰（Bulls make money, bears make money, but pigs get slaughtered），不论眼前美国房地产热潮能延续多久，只要清楚可能风险，自然有受益标的。
房价水涨船高，哪些题材能受益？
例如 Reits ETF，就是这波房市热潮下最大的受益者。
所谓 Reits ETF，就是以 ETF 的方式投资 Reits，也就是不动产投资信託，包含实体房地产、商用和住宅。证券化的不动产，就像是成为不动产的股东，而以 ETF 的方式，则是同时分散持有一组 REITs 标的。以 Vanguard 房地产 ETF （VNQ）为例，就是追踪 MSCI US Investable Market Real Estate 25/50 Index 指数。由于租金往往随通膨提高，因此被视为有抗通膨的效果。
但不动产的收益，例如办公室租金，往往与经济景气息息相关。目前 COVID-19 变种掀起新一波疫情，再次盖住隧道尽头的曙光，是否再次重启在家工作或远端工作，或是餐饮业对于空间的需求，都可能增加 Reits ETF 的波动率。
图表 1 VNQ 今年至今的绩效超过 S&P 500 将近 10 个百分点(photo:CnYes)另外，投资人不妨往更上游走。COVID-19 疫情一旦因为变种病毒恶化，很可能重新刺激在家工作的需求，连带的整理家中工作空间，或是到乡间购置新屋的需求也会延续。例如美国一间超过百年的油漆公司宣伟（SHW），今年至今已经上涨超过 23%。另外地板制造商龙头 Mohawk Industries （MHK），也不遑多让，今年至今涨幅来到 36.35%。（见下图）
然而就像前段提过的，装潢整修有关产业获利能力与物价、原料价格有高度连动性，也不像租金能够随着通膨调整。一旦经济局势失控，或是发生地缘政治风险震盪，这些都是投资人不可轻忽的风险。
*(photo:CnYes)本文之资讯不得引伸为劝诱买卖特定证券与金融商品，也未与特定标的有不当财务利益，投资人交易前应自行评估风险。
马博泰
►现职：全球股债市基金证券营业员
►经历：
日商投信 理财协理
外商银行 分析师、投资顾问
►学历:
纽约市立大学财金科学硕士、台大经济系毕业独创股债趋势投资法，胜率要求极大化，市场研究经历超过 15 年，专精事件型投资趋势。
