全球最热房市降温对其他国家带来什么警讯？

全球最热房市降温对其他国家带来什么警讯？ (图:AFP)(photo:CnYes)

纽西兰原本是全世界最热络的房地产市场，但近来房市景气却因央行紧缩而急冻，在全球升息潮下，纽西兰的例子可作为其他国家的借镜。

位于南太平洋国家、人口 500 万的纽西兰，位处全球房市景气荣枯的最前线。由于政府挹注刺激、房贷利率降到谷底，纽西兰 2021 年房价年涨幅逼近 30%，上个月被彭博列为全球最泡沫的房地产市场。

带动纽西兰房市的原因不只财政和货币政策，移民激增、房屋供给不足，以及过去 10 年来房价只跌不涨、俨然成为保本增值投资的优质选项，都有关系。

但好景不常，几个月以前，纽西兰民众对房地产趋之若鹜，房价飙新高，如今房屋销售却暴减两位数，房价创 13 年来最大跌幅，原本几天就能卖出的房子，摆了好几个礼拜还是乏人问津。

纽西兰被评为全世界最泡沫的房市。(图: AFP)(photo:CnYes)

近日的数据证实纽西兰房市动能正在减缓：6 月房价中位数降至 85 万纽元 (52.3 万美元)，从去年 11 月的高峰下跌 8.1%；6 月住宅销售年减 38.1%；房屋求售时间拉长到六周；房屋拍卖 (2021 年最受欢迎的售屋管道) 数量减少。

虽然各国房市和影响供需的因素不同，但纽西兰的经验仍可供其他国家借镜。

CoreLogic 纽西兰首席经济学家 Kelvin Davidson 说：「其他国家得到的教训是，事态变化的速度极快。房价并非无坚不催，人们发现房价不会只涨不跌。」

全球央行正积极升息，以对抗数十年来最火热的通膨，而在所有国家当中，纽西兰央行 (RBNZ) 又走在升息最前头，採取的行动比许多国家还要激进。

矿坑里的金丝雀

纽国央行从去年 10 月就开始升息，至今共把基准利率提高 2.25 个百分点至 2.5%。这在房地产市场带来寒蝉效应，高房价加上高利息，终于压得购屋者喘不过气，银行对放款也比之前更严格。

纽西兰房价变动，蓝色为纽西兰央行预估。来源：纽西兰央行、纽西兰统计局、CoreLogic(photo:CnYes)

澳盛银行纽西兰首席经济学家 Sharon Zollner 说：「纽西兰就像矿坑里的金丝雀。纽西兰升息时间已经一年，而现在美国和澳洲也正上演类似的状况。」

经济学家预估，纽西兰今年房价将下跌 10-15%，最终可能比 2021 年的巅峰下跌达 20%。

但大多数屋主足以承受冲击，因房价下跌只不过是最近几年疯狂涨势的拉回，而且纽西兰劳动力市场强劲，房价不至于整个崩盘，问题在于房价要跌多少才会触底。

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